Choisir le bon prêt : la clé du succès

Nous sommes tous pareils! Lorsque sonne l’heure de trouver un crédit immobilier, nous commençons tous ou presque par nous précipiter, sans la moindre préparation, chez notre banquier habituel, celui qui gère déjà notre compte-chèques, nos économies, nos crédits, nos assurances parfois aussi. Vous avez l’impression, tel l’agneau qui vient de naître, de vous jeter dans la gueule du loup? La comparaison est un peu osée, mais vous n’avez pas tout à fait tort! La quête d’un crédit immobilier nécessite de procéder avec ordre et méthode. Inutile de courir dans tous les sens. Vous devez avancer étape par étape:

1. Avant même de pousser la porte d’un établissement financier ou d’un courtier répondez à ces quelques questions cruciales: Quel est le budget crédit que je refuse de dépasser? Combien dois-je emprunter? Sur combien d’années est-ce que je souhaite m’engager? Suis-je prêt à prendre le risque de voir mes mensualités augmenter ou la durée de mon crédit s’allonger?
   
   
2. Ensuite, soyez sélectif. Apprenez à tout choisir: votre banque, votre prêt, les assurances liées au crédit et vos garanties. Vous avez tout à y gagner, un prêt véritablement adapté à votre besoin et un budget allégé.
   
   
3. Enfin, seulement, faites jouer la concurrence: seul et/ou en passant par un courtier en crédit immobilier.

Les taux : bien négocier sans se tromper

C’est vrai, quelques points de différence sur le taux de votre crédit peuvent vous faire gagner des milliers d’euros sur vos futurs remboursements. À condition toutefois de savoir quand, comment et quoi négocier.

Exemple

M. et Mme X empruntent 100000 € sur 15 ans.

> Question : combien d’intérêts paieront-ils au total ?

> Réponse : tout dépend du taux du prêt, comme en témoigne ce tableau! Deux points de différence sur le taux de votre crédit vous feront, par exemple, gagner la bagatelle de 18396,48 € sur la durée totale du prêt et 10000 € pour un malheureux petit point.

Apprendre à déjouer les pièges et à décoder les offres

Votre regard a été accroché par une publicité pour un taux d’intérêt canon? Vous avez envie de vous laisser tenter! Attention, apprenez à décrypter le langage des banquiers. En général, pour appâter le chaland, ils affichent des taux hors assurance et hors frais. Un peu comme un vendeur de voiture qui vous aguicherait avec un prix hors options. Or, une fois tout compris, ce n’est généralement plus du tout la même chanson. Eh bien, c’est pareil pour les taux des prêts immobiliers.

Redoublez donc de vigilance. Un taux qui paraît très bon marché au départ peut, au final, s’avérer être plus cher qu’un autre apparemment plus élevé.

Suivent les trucs et astuces pour comparer au mieux et payer moins.

Comparer les taux d’intérêt: c’est pas si facile!

Le plus souvent, dans les tableaux comparatifs paraissant dans les journaux et magazines, les taux d’intérêt des prêts immobiliers qui vous sont présentés sont dits «nominaux», c’est-à-dire qu’ils n’incluent aucun frais: dossier, assurance, garanties (hypothèque…). Dommage! Car, en période de taux bas comme aujourd’hui, c’est justement là, dans les frais liés au crédit, que la différence entre établissements se creuse.

Ne vous fiez donc pas aveuglément à ces classements. Pour comparer valablement les taux, optez pour l’une ou l’autre de ces deux techniques: le TEG ou le coût total du crédit.

• Le taux effectif global (TEG)

Il comprend, outre le taux nominal du crédit, le coût des assurances, si elles sont obligatoires, ainsi que des frais de dossier et de garantie (hypothèque, cautionnement…) s’ils sont connus au moment de l’établissement de l’offre.

Avantage – Le TEG est en quelque sorte le seul taux «tout compris» qui permet de comparer deux offres entre elles sans se tromper.

Exemple:

M. et Mme X souhaitent emprunter 100000 € sur 15 ans. Deux établissements, A et B, leur font une offre: le premier au taux de 3,50 % et le second de 3,60 %.

Maintenant, aidons nos deux emprunteurs à choisir en toute connaissance de cause.

Intégrons les frais annexes au calcul du taux pour obtenir le TEG.

Établissement A
Taux nominal de 3,50 % + Coût de l’assurance 0,39 % + Frais de dossier 1 %, soit 1000 €. TEG de A = 4,04 %.

Établissement B
Taux nominal 3,60 % + Coût de l’assurance 0,19 % + Frais de dossier de 250 €. TEG de B = 3,83 %.

CQFD: Le taux le plus bas au départ s’avère, à l’arrivée, être le plus cher! On constate donc bien qu’un taux affiché «hors tout» ne peut pas permettre de se faire une opinion précise.

Dans cet exemple, la différence est certes minime, mais représente malgré tout, au bout de 15 ans, un surcoût total de près de 2000 €. Une économie que M. et Mme X n’auraient pas réalisée s’ils s’en étaient tenus à la seule comparaison des taux «nominaux».

Inconvénient – Malheureusement, la comparaison des différents TEG n’est pas une méthode infaillible. Pourquoi? Parce qu’une bonne moitié des établissements n’intègre dans leur TEG que l’assurance et les frais de dossier alors qu’une autre moitié y inclut également les frais de prise de garantie (hypothèque ou caution mutuelle). Un vrai casse-tête!

• Coût total du crédit

C’est la seule technique fiable à 100 %. Le coût total du crédit est l’unique indicateur à vous donner la vérité des prix. C’est donc ce chiffre que vous devrez comparer entre les différents établissements visités.

Pour le calculer, multipliez votre mensualité par le nombre de mois du crédit, et ajoutez-y les frais de dossier et les frais de la garantie (hypothèque ou caution mutuelle). Vous pouvez aussi demander aux différentes banques de vous établir des simulations laissant apparaître le coût total de votre opération ou les réaliser directement en ligne.

Source : Barnier, Laurence. Crédit immobilier : empruntez malin, dépensez moins.
Paris, France: Vuibert, 2006. 99.

Tout ce qu’un courtier en crédit immobilier peut négocier pour vous

• Une baisse de taux
Les taux d’intérêt sont actuellement très bas, mais les courtiers parviennent, dans presque 100 % des cas, à obtenir des taux encore meilleurs.

Gain – Vous pouvez espérer un rabais de 0,50 point environ par rapport aux taux affichés par les banques.

Exemple – Une baisse de taux (4 % au lieu de 4,5 % par exemple), sur un prêt de 100000 € sur 15 ans, se traduit immédiatement par une économie 5000 € sur le coût total de votre prêt!

• Une délégation d’assurance
Lorsque vous empruntez, l’établissement prêteur exige la souscription d’une assurance décès invalidité incapacité de travail (DIIT). Les banques ont toutes souscrit des «contrats groupe» qu’elles proposent à leurs clients.

Jusqu’à une date récente, elles étaient très réticentes à accepter une délégation d’assurance, c’est-à-dire à accepter que vous concluiez une assurance dans une autre compagnie.

Toutefois, au cours des dernières années, nombre de courtiers ont réussi à négocier avec leurs banques partenaires la délégation d’assurance personnalisée en fonction de l’âge de l’emprunteur et de la durée du prêt.

Gain – Les jeunes clients entre 25 et 40 ans, qui représentent 80 % de la clientèle des courtiers, ont tout intérêt à souscrire une assurance individuelle. Ils peuvent en effet obtenir des taux autour de 0,15 % du capital emprunté au lieu des 0,40 % communément pratiqués par les contrats groupe.

Exemple – Passer d’un taux d’assurance de 0,40 % à 0,14 %, par exemple, représente une économie de 3858 € pour un crédit de 100000 € sur 15 ans.

• La suppression des pénalités de remboursement anticipé
Les établissements bancaires prévoient généralement, par contrat, d’appliquer des pénalités de remboursement anticipé, notamment sur leurs prêts à taux fixe et à «taux révisable capé». Or, ces pénalités peuvent atteindre jusqu’à 3 % du capital restant dû.

Pour éviter d’avoir un jour à les payer, sachez que de nombreux courtiers arrivent à négocier ce point avec les banques: les pénalités sont alors soit supprimées en totalité, soit supprimées après cinq ans, soit enfin supprimées de manière dégressive.

Seule exception à cette règle: aucune remise n’est accordée lorsque l’emprunteur renégocie son prêt dans une banque concurrente (rachat de prêt).

À savoir

Le taux effectif global (TEG) doit obligatoirement figurer sur toutes les publicités et, bien sûr, dans l’offre de prêt.
À défaut, l’établissement financier est passible d’une amende de 4500 (article L. 313-1 et 2 du Code de la consommation).

Le bon conseil

• Pour comparer deux prêts entre eux préférez, à chaque fois que cela est possible, la méthode du coût total du crédit. Et, si vous devez utiliser la technique du TEG, assurez-vous que tous vous sont communiqués avec les garanties (hypothèque…) ou sans, au choix.
  
  
• Faites-vous donc bien préciser les mécanismes de révision de votre taux lors de la discussion avec votre banquier, et ayez soin d’effectuer toutes les simulations nécessaires pour connaître le taux qui vous sera réellement appliqué lors de la première révision sur la base de l’indice au mois de la souscription.

La règle d’or

Ne vous fiez absolument pas à un quelconque tableau d’amortissement effectué sur la base d’un taux révisable d’appel!

À savoir

• Non seulement les prêts aidés sont dotés d’un taux d’intérêt intéressant, mais ils vous permettent aussi de bénéficier de frais de notaire et/ou de dossier «allégés», de gonfler votre apport personnel et vous ouvrent droit, pour certains, aux aides au logement
  
  
• Aucun frais de dossier ne peut être perçu sur un prêt 0 % et ils sont plafonnés à 460 € pour les prêts conventionnés (PC) et les prêts d’accession sociale (PAS). La Poste ne prélève aucun frais de dossier quel que soit le crédit accordé. Mais, pour l’instant, elle distribue uniquement des crédits immobiliers en complément d’un prêt d’épargne logement (PEL, CEL).